Download Bereich
NEWS - Wir halten Sie immer auf dem Laufenden
21.02.2012 | Verwalter muss Heizkosten nach Verbrauch umlegen
Jetzt hat es der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil bestätigt: Verwalter dürfen Heizkosten in Jahreseinzelabrechnungen nur nach Verbrauch, nicht nach Abschlagszahlungen umlegen.
Zuvor hatten Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung des Verwalters ihrer Eigentümergemeinschaft angefochten. Der Verwalter hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an das Energieversorgungsunternehmen geleisteten Abschlagszahlungen zu Grunde gelegt. Hingegen waren die anfechtenden Wohnungseigentümer der Ansicht, dass der Verwalter nach Verbrauch abrechnen muss. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschied, dass in die Jahresgesamtabrechnung zwar alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen. Bei den Einzelabrechnungen für die einzelnen Wohnungseigentümer sind jedoch die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten. Diese schreiben eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor.
Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich (BGH, Urteil v. 17.02.12, Az. V ZR 251/10).
Quelle: DOMUS-IV
_____________________________________________________________
14.10.2011 | Herbstlaub: Kosten der Dachrinnenreinigung können Betriebskosten sein.
Die Kosten für eine Dachrinnenreinigung können "sonstige Betriebskosten" darstellen, die bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag vom Mieter zu erstatten sind. Dies entschied bereits in der Vergangenheit der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 167/03; VIII ZR 146/03).
Entscheidend ist, ob Sie als Vermieter eine Reinigung der Dachrinne Ihres Mietshauses in regelmäßigen Abständen durchführen müssen. Was beispielsweise dann der Fall sein dürfte, wenn Ihr Mietshaus von hohen Bäumen umgeben ist, die bis an die Dachrinne heranreichen. Ist eine regelmäßige Reinigung wegen des hohen Baumbestandes notwendig, sind die hierfür laufend anfallenden Kosten "sonstige Betriebskosten". Machen Sie diese Kosten also bitte nicht unter der Kostenposition "Hausreinigung" geltend.
Aber Achtung: Voraussetzung dafür, dass diese Kosten von Ihren Mietern zu erstatten sind, ist, dass dies in Ihrem Mietvertrag auch ausdrücklich vereinbart wurde.
Quelle: DOMUS-IV
_____________________________________________________________
07.10.2011 | Information zu neuen Lizenzgebühren bei der Nutzung einer gemeinschaftlichen Antenne/eines gemeinschaftlichen Kabelanschlusses zum Empfang privater Rundfunk- und Fernsehsender.
Nach dem Urheberrechtsgesetz sind Wohnungseigentümergemeinschaften und private Vermieter, die für ihre Gebäude eine gemeinschaftliche Antenne oder einen gemeinschaftlichen Kabelanschluss zum Empfang privater Rundfunk- und Fernsehsender unterhalten, zur Zahlung von Lizenzgebühren an die privaten Sendeanstalten verpflichtet. Diese Lizenzgebühren werden derzeit von der Verwertungsgesellschaft VG Media geltend gemacht. Die Lizenzgebühren werden dafür fällig, dass über eine gemeinschaftliche Antenne die Sendesignale der privaten Sender empfangen und hausintern auf die einzelnen Wohnungen weitergeleitet werden.
Der Betrieb einer gemeinschaftlichen Empfangsanlage ohne die Bezahlung der Lizenzgebühren ist rechtswidrig und kann zu Unterlassungs- oder Schadensersatzansprüchen seitens der VG Media, als auch zur strafrechtlichen Verfolgung, führen.
Nähere Informationen über die Tätigkeit der VG Media erhalten Sie über deren Internetseite unter www.vgmedia.de
Da Ihre Wohnungseigentumsanlage über eine solche gemeinschaftliche Empfangsanlage verfügt und die Lizenzgebühren nicht bereits z. B. über einen beauftragten Kabelanbieter abgegolten wurden, besteht rechtlich die Notwendigkeit, die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der VG Media anzumelden. über eine entsprechende Anmeldung soll in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden.
Da die Lizenzgebühren seitens der VG Media nach der Zahl der angeschlossenen Wohneinheiten erhoben werden, schlagen wir gleichzeitig vor, den Umlageschlüssel für die geltend gemachten Lizenzgebühren an den Maßstab der Erhebung anzupassen, und nach § 16 Abs. 3 WEG die Umlage ebenfalls nach Wohneinheiten zu beschließen.
Quelle: VGMEDIA
_____________________________________________________________
06.10.2011 | Jahresendspurt: Dächer müssen bis Ende des Jahres isoliert werden
Vermietende Hauseigentümer müssen ihre oberen Geschossdecken bis 31.12.2011 dämmen.
Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2009 müssen begehbare Dachböden oder Geschossdecken bis Ende des Jahres abgedichtet werden. Gleiches gilt für nicht begehbare Geschossdecken. Allerdings sollen massiven Deckenkonstruktionen, die ab 1969 errichtet wurden, und Holzbalkendecken von dieser gesetzlichen Vorgabe befreit sein, da sie einen ausreichenden Mindestwärmeschutz bieten.
Ein Trost für die von der gesetzlichen Vorgabe betroffenen Hauseigentümer: Wenn die Dämmung durchgeführt wird, kann eine Energieeinsparung von bis zu 20% erreicht werden. Je besser die Dämmung eines Daches oder einer Geschossdecke also ausgeführt wird, desto mehr Einsparung an Energie und Geld kann erzielt werden.
Quelle: DOMUS-IV
_____________________________________________________________
20.09.2011 | Der Herbst steht vor der Tür und so schön das bunte Laub auf Straßen und Wegen anzusehen ist, sobald es regnet wird es glatt und gefährlich.
Hier erfahren Sie was Grundstückseigentümer beachten müssen:
• Verantwortlich für die Laubbeseitigung ist im Regelfall der Grundstückseigentümer;
• Auch wenn ein Mieter laut Mietvertrag verpflichtet ist, Laub zu beseitigen,
bleibt der vermietende Eigentümer in der Verantwortung. Er ist zur Kontrolle verpflichtet;
• Notwendig, aber auch ausreichend ist es, wenn Bürgersteige und Gehwege so gefegt werden, dass zwei Fußgänger problemlos aneinander vorbeigehen können;
• Wer verhindert ist, beispielsweise wegen Berufstätigkeit, muss für eine Vertretung sorgen;
Quelle: DOMUS-IV
_____________________________________________________________
15.09.2011 | Denkmalschutz vs. Photovoltaik: Denkmalschutz geht dem Energiesparen vor.
Dass die Genehmigung für eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Hauses aus Gründen des Denkmalschutzes versagt werden kann, entschied das Oberverwaltungsgericht in Rheinland-Pfalz im August 2011.
Ein Grundstückseigentümer wollte auf dem Dach seiner Immobilie eine Photovoltaikanlage installieren. Das Haus wurde im 18. Jahrhundert errichtet und ist inzwischen ein geschütztes Denkmal. Zudem ist das Gebäude Bestandteil einer Denkmalzone in einem historischen Ortskern. Die Denkmalschutzbehörde hat die Genehmigung zur Installation der Anlage nicht erteilt. Der Eigentümer reichte hiergegen Klage beim Verwaltungsgericht ein.
Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz entschied zu Gunsten der gemeindlichen Denkmalschutzbehörde. Eine Genehmigung der Photovoltaikanlage konnte aus denkmalschutzrechtlichen Gründen versagt werden. Im entschiedenen Rechtsstreit wurde die Schutzwürdigkeit des Hauses des Klägers wegen seiner ortsbildprägenden Eigenschaft bejaht. Zwar ist im Grundgesetz das Recht auf eine freie Verfügung über Eigentum zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers geschützt. Dies gibt dem Eigentümer aber nicht uneingeschränkt das Recht, auf dem Dach seiner Immobilie eine Solaranlage zu installieren. Hier verwies das OVG auf die Sozialbindung des Eigentums, aufgrund derer es ein Eigentümer hinnehmen muss, wenn ihm eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung seines Grundstücks wegen der Denkmaleigenschaft und daraus resultierenden Schutzwürdigkeit verwehrt wird (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss v. 16.08.11, Az. 8 A 10590/11).
Quelle: DOMUS-IV
_____________________________________________________________
08.09.2011 | Wärmemengenzähler: Einbau wird nun Pflicht!
Ab Ende 2013 muss der auf die Warmwasserbereitung entfallende Wärmeverbrauch mit Wärmezählern gemessen werden. Eine rechnerische Ermittlung ist dann nicht mehr zulässig. Für den fristgerechten Einbau der Wärmezähler ist der Eigentümer der Immobilie verantwortlich. Wird die Heizungsanlage von einem Dritten betrieben, muss unbedingt geklärt werden, wer den Einbau und die Kosten übernimmt. Laut Heizkostenverordnung ist zumindest ein Wärmezähler pro Heizungsanlage erforderlich. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, einen zweiten Wärmezähler für die Ermittlung der Heizwärme zu installieren. Nur wenn die Erfassung mit einem unzumutbar hohen Aufwand verbunden ist, ist gemäß § 9 Abs. 1 HeizkostenV eine Befreiung von dieser Pflicht möglich. Unzumutbarkeit liegt beispielsweise vor, wenn die Installation der Messgeräte unverhältnismäszlig;ig hohe Kosten verursachen würde. Dass ist dann anzunehmen, wenn die verursachten Kosten 25 % der Brennstoffkosten übersteigen. Auch wenn die gesetzliche Verpflichtung erst Ende 2013 greift, sollten Immobilieneigentümer möglichst bald die Installation planen und vorbereiten. Eine rechtzeitige Beauftragung eines Installateurs ist wichtig, weil es wegen der mit Zeitablauf steigenden Anfrage zu Engpässen kommen kann. Im Idealfall lassen Sie die Wärmezähler kurz vor der Hauptablesung installieren. Beachten Sie: Sind die Zähler nicht bis 31.12. 2013 installiert, können Ihre Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen, gemäß § 12 Abs. 1 der HeizkostenV.
mehr lesen zum Thema Betriebs- & Heizkosten...
_____________________________________________________________
19.08.2011 | Domus informiert über die Novelle der Trinkwasserverordnung
Informationsmaterial hierzu steht Ihnen in unserem Downloadbereich
unter «Diverse Formulare» zur Verfügung.
Quelle: DOMUS-IV
_____________________________________________________________
18.08.2011 | Ab 1. November müssen Vermieter Warmwasseranlagen auf Legionellen überprüfen
Weil am 01.11.2011 eine neü Trinkwasserverordnung in Kraft tritt, müssen Vermieter
von Miethäusern mit einer zentralen Warmwasseranlage, dass Wasser in einer solchen
Anlage nunmehr jährlich auf Legionellen untersuchen. Die Vermieter müssen zunächst
das zuständige Gesundheitsamt über die Wasserverteilungsanlage in ihrer Immobilie
informieren. Eine beabsichtigte Erstinbetriebnahme, bauliche oder technische Änderung
muss vier Wochen im Voraus schriftlich angezeigt werden.
Dann gilt: Wasserverteilungssystemen, die eine Mindestgröße von 400 Liter aufweisen,
müssen einmal jährlich Wasserproben entnommen und diese dann auf Legionellen untersucht
werden. Nur registrierte Unternehmen sind befugt, solche Untersuchungen durchzuführen.
Auskunft hierzu erteilen die Landesgesundheitsministerien. Die Originale der Prüfberichte
müssen die Immobilieneigentümer zehn Jahre aufbewahren und das Ergebnis innerhalb von
zwei Wochen nach Abschluss der Prüfung ihrem zuständigen Gesundheitsamt mitteilen.
Diese Untersuchung wird bei einem Haus mit acht Mietparteien
voraussichtlich etwa 200 € pro Jahr kosten.
Die gute Nachricht: Als Teil der Betriebskosten können diese Aufwendungen grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden.
_____________________________________________________________
18.08.2011 | Geschossdeckendämmung - Nachrüstpflicht bei bestehenden Gebäuden.
Informationsmaterial hierzu steht Ihnen in unserem Downloadbereich
unter «Diverse Formulare» zur Verfügung.
Quelle: DäX-ONLINE UG
_____________________________________________________________
30.05.2011 | Gebührenabzocke bei Wasseruhren
Ein interessanter Bericht von RTL machte die DOMUS Immobilienverwaltung auf diese brisanten Neuigkeiten aufmerksam. Derzeit prüfen wir in all unseren Liegenschaften, die Notwendigkeit der eingebauten Wasseruhren.
Textauszug von RTL: "Geeichte Uhren zählen in jedem Haus den Wasserverbrauch mit.
Doch nicht jeder Zähler ist für jedes Gebäude geeignet. Wenn in einem kleinen Haus
ein zu großer Zähler eingebaut wird, kann es für alle Bewohner doppelt teür werden.
Denn zu große Zähler messen oft ungenau. Die Wasseruhr zählt weiter, obwohl der Hahn
längst geschlossen ist. Ein viel zu großer Zähler in einem kleinen Haushalt kann zu
einem Nachlauf von über einer Minute führen. Außerdem kassieren die Versorger für
die großem Wasserzähler sehr hohe Mietgebühren."
Unter folgendem Link erreichen Sie die Reportage von RTL:
Gebührenabzocke bei Wasseruhren!
Quelle: www.rtl.de
_____________________________________________________________
25.05.2011 | Beweisverfahren der Eigentümergemeinschaft: Einzelne Wohnungseigentümer können beitreten
Wenn eine Eigentümergemeinschaft wegen Mängeln an der Wohnanlage ein selbstständiges Beweisverfahren gegen den Bauträger führt, können einzelne Wohnungseigentümer dem Verfahren beitreten. So entschied das Landgericht in Berlin erst kürzlich, im April 2011.
Zuvor hatte eine Eigentümergemeinschaft ein selbstständiges Beweisverfahren gegen einen Bauträger wegen Mängeln an der Wohnanlage betrieben, die während einer Sanierung entstanden waren. Nachdem die Mängel entdeckt worden waren, erklärte sich der Bauträger bereit diese zu beseitigen. Später war unklar, ob der Bauträger die Mängel erfolgreich beseitigt hatte. Die Eigentümergemeinschaft beantragte deswegen die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens, dem einer der Wohnungseigentümer auf Seiten der Gemeinschaft beitrat. Der Eigentümer befürchtete, dass seine Eigentumswohnung auch durch die festgestellten Mängel betroffen ist. Das Gericht hatte zu prüfen, ob der Beitritt rechtmäßig ist.
Die Berliner Richter kamen zu dem Ergebnis, dass der Eigentümer dem Verfahren beitreten durfte, weil er ein eigenes rechtliches Interesse am Ausgang des Verfahrens hatte. Zudem konnte der Wohnungseigentümer das Gutachten über das Fortbestehen der Mängel in einem eigenen möglichen Rechtsstreit gegen den Bauträger verwenden (LG Berlin, Urteil v. 19.04.11, Az. 18 OH 11/09).
Quelle: WEG Telegramm
_____________________________________________________________
23.05.2011 | Zukünftige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels per Mehrheitsbeschluss möglich
Die Richter des Bundesgerichtshof (BGH) legten aktüll im Frühjahr 2011 fest, dass einer Eigentümergemeinschaft bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ein weiter Gestaltungsspielraum zusteht.
Strittig war die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch eine Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. Hiergegen erhob ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage, weil er den Beschluss für rechtswidrig erachtete.
Gemäß der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft wurden in der Vergangenheit die Betriebskosten sowie die Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage entsprechend der Wohnfläche umgelegt. Nun beschloß in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung die Mehrheit der Eigentümer, dass die Betriebskosten für Schornsteinfeger, Tiefgarage, Reinigung der Gehwege, Kabelfernsehen und die Verwaltungskosten zukünftig nicht mehr nach Wohnfläche sondern nach Einheiten umgelegt werden sollten. Auch die Zahlungen auf die Rücklage für die Tiefgarage sollten nunmehr nach Einheiten verteilt werden.
Der BGH entschied, dass lediglich die Änderung des Schlüssels für die "Rücklage Tiefgarage" rechtswidrig war. Die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Betriebskosten war rechtmäßig. Gemäß § 16 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann eine Eigentümergemeinschaft den Kostenverteilungsschlüssel bei Betriebs- und Verwaltungskosten durch Mehrheitsbeschluss ändern. Eine Eigentümergemeinschaft hat wegen ihres Selbstorganisationsrechts einen weiten Gestaltungsspielraum. Der neü Kostenverteilungs- schlüssel muss nur ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Jede Kostenverteilung, die die Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer hinreichend berücksichtigt, ist zulässig. Die Umstellung eines Kostenverteilungsschlüssels von Wohnfläche auf Einheiten ist unbedenklich, soweit der Beschluss für die Zukunft wirkt. Nur eine Rückwirkung ist grundsätzlich unzuläßig.
Deshalb war die beschlossene Zuführung zur "Rücklage Tiefgarage" nach Einheiten statt nach Wohnfläche rechtswidrig. Instandhaltungsrücklagen werden für alle zukünftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angesammelt. Eine über einen Einzelfall hinausreichende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist nicht durch § 16 Abs. 4 WEG abgedeckt (BGH, Urteil v. 01.04.11, Az. V ZR 162/10).
Quelle: WEG Telegramm
_____________________________________________________________
08.03.2011 | Energie-Gesetz
Erneürbare-Energien-Gesetz: 1,3 Milliarden Euro zahlen Verbraucher jährlich zu viel
Stromkunden in Deutschland zahlen jährlich offenbar 1,3 Milliarden Euro zu viel.
Das berichtet das Verbraucherportal Verivox. Demnach wurde die EEG-Umlage
für 2011 zu hoch angesetzt.
So stieg die Gebühr von 2,05 Cent auf 3,5 Cent pro Kilowattstunde.
Weil 2010 aber deutlich weniger Solaranlagen installiert wurden als ursprünglich
angenommen, sei die EEG-Umlage zu hoch angesetzt worden. Ein Sprecher des Bundesumweltministeriums teilte dem Branchendienst Energate mit, dass die EEG-Umlage eigentlich nur auf 2,7 Cent pro Kilowattstunde hätte ansteigen müssen. Das zu viel gezahlte Geld würde zwischen übertragungsnetzbetreibern und Energieversorgern mit der EEG-Umlage des Jahres 2012 verrechnet.
Zu hoher Strompreis: Absicht oder Rechenfehler?
"Ob es sich bei der Fehlprognose um Absicht oder einen Rechenfehler handelt, kann derzeit
noch nicht abschließend beurteilt werden. In beiden Fällen ist das Resultat eine unnötige Milliardenbelastung privater Haushalte zugunsten der Energiewirtschaft, erklärte Peter Reese, Leiter Energiewirtschaft bei Verivox. Die Stromanbieter hatten Anfang des Jahres die EEG-Umlage an die Verbraucher weitergegeben. Verivox hatte berechnet, dass seit dem Jahreswechsel 750 Anbieter ihre Strompreise um durchschnittlich sieben Prozent erhöht haben. Meist verwiesen die Versorger auf die gestiegene EEG-Umlage.
_____________________________________________________________
08.03.2011 | Finanzen & Steürn
Immobilienkauf: Kredite sollten jetzt aufgenommen werden Immobilienkäufer müssen für ihren Immobilienkredit immer tiefer in die Tasche greifen. "Mit knapp vier Prozent sind Darlehen zwar noch sehr günstig. Dennoch müssen Kreditnehmer heute deutlich mehr zahlen als im Sommer 2010, als die Konditionen auf ein 50-Jahres-Tief gefallen waren und bei etwas über 3 Prozent lagen", sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.
_____________________________________________________________
08.03.2011 | Tipps für Vermieter
Hohe Heizkosten berechtigen nicht zur Minderung
Außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen keinen Mangel der Mieträume dar und berechtigen Mieter deshalb nicht zur Minderung der Grundmiete, entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Juli 2010.
Jetzt hat es der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil bestätigt: Verwalter dürfen Heizkosten in Jahreseinzelabrechnungen nur nach Verbrauch, nicht nach Abschlagszahlungen umlegen.
Zuvor hatten Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung des Verwalters ihrer Eigentümergemeinschaft angefochten. Der Verwalter hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an das Energieversorgungsunternehmen geleisteten Abschlagszahlungen zu Grunde gelegt. Hingegen waren die anfechtenden Wohnungseigentümer der Ansicht, dass der Verwalter nach Verbrauch abrechnen muss. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschied, dass in die Jahresgesamtabrechnung zwar alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen. Bei den Einzelabrechnungen für die einzelnen Wohnungseigentümer sind jedoch die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten. Diese schreiben eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor.
Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich (BGH, Urteil v. 17.02.12, Az. V ZR 251/10).
Quelle: DOMUS-IV
_____________________________________________________________
14.10.2011 | Herbstlaub: Kosten der Dachrinnenreinigung können Betriebskosten sein.
Die Kosten für eine Dachrinnenreinigung können "sonstige Betriebskosten" darstellen, die bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag vom Mieter zu erstatten sind. Dies entschied bereits in der Vergangenheit der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 167/03; VIII ZR 146/03).
Entscheidend ist, ob Sie als Vermieter eine Reinigung der Dachrinne Ihres Mietshauses in regelmäßigen Abständen durchführen müssen. Was beispielsweise dann der Fall sein dürfte, wenn Ihr Mietshaus von hohen Bäumen umgeben ist, die bis an die Dachrinne heranreichen. Ist eine regelmäßige Reinigung wegen des hohen Baumbestandes notwendig, sind die hierfür laufend anfallenden Kosten "sonstige Betriebskosten". Machen Sie diese Kosten also bitte nicht unter der Kostenposition "Hausreinigung" geltend.
Aber Achtung: Voraussetzung dafür, dass diese Kosten von Ihren Mietern zu erstatten sind, ist, dass dies in Ihrem Mietvertrag auch ausdrücklich vereinbart wurde.
Quelle: DOMUS-IV
_____________________________________________________________
07.10.2011 | Information zu neuen Lizenzgebühren bei der Nutzung einer gemeinschaftlichen Antenne/eines gemeinschaftlichen Kabelanschlusses zum Empfang privater Rundfunk- und Fernsehsender.
Nach dem Urheberrechtsgesetz sind Wohnungseigentümergemeinschaften und private Vermieter, die für ihre Gebäude eine gemeinschaftliche Antenne oder einen gemeinschaftlichen Kabelanschluss zum Empfang privater Rundfunk- und Fernsehsender unterhalten, zur Zahlung von Lizenzgebühren an die privaten Sendeanstalten verpflichtet. Diese Lizenzgebühren werden derzeit von der Verwertungsgesellschaft VG Media geltend gemacht. Die Lizenzgebühren werden dafür fällig, dass über eine gemeinschaftliche Antenne die Sendesignale der privaten Sender empfangen und hausintern auf die einzelnen Wohnungen weitergeleitet werden.
Der Betrieb einer gemeinschaftlichen Empfangsanlage ohne die Bezahlung der Lizenzgebühren ist rechtswidrig und kann zu Unterlassungs- oder Schadensersatzansprüchen seitens der VG Media, als auch zur strafrechtlichen Verfolgung, führen.
Nähere Informationen über die Tätigkeit der VG Media erhalten Sie über deren Internetseite unter www.vgmedia.de
Da Ihre Wohnungseigentumsanlage über eine solche gemeinschaftliche Empfangsanlage verfügt und die Lizenzgebühren nicht bereits z. B. über einen beauftragten Kabelanbieter abgegolten wurden, besteht rechtlich die Notwendigkeit, die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der VG Media anzumelden. über eine entsprechende Anmeldung soll in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden.
Da die Lizenzgebühren seitens der VG Media nach der Zahl der angeschlossenen Wohneinheiten erhoben werden, schlagen wir gleichzeitig vor, den Umlageschlüssel für die geltend gemachten Lizenzgebühren an den Maßstab der Erhebung anzupassen, und nach § 16 Abs. 3 WEG die Umlage ebenfalls nach Wohneinheiten zu beschließen.
Quelle: VGMEDIA
_____________________________________________________________
06.10.2011 | Jahresendspurt: Dächer müssen bis Ende des Jahres isoliert werden
Vermietende Hauseigentümer müssen ihre oberen Geschossdecken bis 31.12.2011 dämmen.
Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2009 müssen begehbare Dachböden oder Geschossdecken bis Ende des Jahres abgedichtet werden. Gleiches gilt für nicht begehbare Geschossdecken. Allerdings sollen massiven Deckenkonstruktionen, die ab 1969 errichtet wurden, und Holzbalkendecken von dieser gesetzlichen Vorgabe befreit sein, da sie einen ausreichenden Mindestwärmeschutz bieten.
Ein Trost für die von der gesetzlichen Vorgabe betroffenen Hauseigentümer: Wenn die Dämmung durchgeführt wird, kann eine Energieeinsparung von bis zu 20% erreicht werden. Je besser die Dämmung eines Daches oder einer Geschossdecke also ausgeführt wird, desto mehr Einsparung an Energie und Geld kann erzielt werden.
Quelle: DOMUS-IV
_____________________________________________________________
20.09.2011 | Der Herbst steht vor der Tür und so schön das bunte Laub auf Straßen und Wegen anzusehen ist, sobald es regnet wird es glatt und gefährlich.
Hier erfahren Sie was Grundstückseigentümer beachten müssen:
• Verantwortlich für die Laubbeseitigung ist im Regelfall der Grundstückseigentümer;
• Auch wenn ein Mieter laut Mietvertrag verpflichtet ist, Laub zu beseitigen,
bleibt der vermietende Eigentümer in der Verantwortung. Er ist zur Kontrolle verpflichtet;
• Notwendig, aber auch ausreichend ist es, wenn Bürgersteige und Gehwege so gefegt werden, dass zwei Fußgänger problemlos aneinander vorbeigehen können;
• Wer verhindert ist, beispielsweise wegen Berufstätigkeit, muss für eine Vertretung sorgen;
Quelle: DOMUS-IV
_____________________________________________________________
15.09.2011 | Denkmalschutz vs. Photovoltaik: Denkmalschutz geht dem Energiesparen vor.
Dass die Genehmigung für eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Hauses aus Gründen des Denkmalschutzes versagt werden kann, entschied das Oberverwaltungsgericht in Rheinland-Pfalz im August 2011.
Ein Grundstückseigentümer wollte auf dem Dach seiner Immobilie eine Photovoltaikanlage installieren. Das Haus wurde im 18. Jahrhundert errichtet und ist inzwischen ein geschütztes Denkmal. Zudem ist das Gebäude Bestandteil einer Denkmalzone in einem historischen Ortskern. Die Denkmalschutzbehörde hat die Genehmigung zur Installation der Anlage nicht erteilt. Der Eigentümer reichte hiergegen Klage beim Verwaltungsgericht ein.
Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz entschied zu Gunsten der gemeindlichen Denkmalschutzbehörde. Eine Genehmigung der Photovoltaikanlage konnte aus denkmalschutzrechtlichen Gründen versagt werden. Im entschiedenen Rechtsstreit wurde die Schutzwürdigkeit des Hauses des Klägers wegen seiner ortsbildprägenden Eigenschaft bejaht. Zwar ist im Grundgesetz das Recht auf eine freie Verfügung über Eigentum zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers geschützt. Dies gibt dem Eigentümer aber nicht uneingeschränkt das Recht, auf dem Dach seiner Immobilie eine Solaranlage zu installieren. Hier verwies das OVG auf die Sozialbindung des Eigentums, aufgrund derer es ein Eigentümer hinnehmen muss, wenn ihm eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung seines Grundstücks wegen der Denkmaleigenschaft und daraus resultierenden Schutzwürdigkeit verwehrt wird (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss v. 16.08.11, Az. 8 A 10590/11).
Quelle: DOMUS-IV
_____________________________________________________________
08.09.2011 | Wärmemengenzähler: Einbau wird nun Pflicht!
Ab Ende 2013 muss der auf die Warmwasserbereitung entfallende Wärmeverbrauch mit Wärmezählern gemessen werden. Eine rechnerische Ermittlung ist dann nicht mehr zulässig. Für den fristgerechten Einbau der Wärmezähler ist der Eigentümer der Immobilie verantwortlich. Wird die Heizungsanlage von einem Dritten betrieben, muss unbedingt geklärt werden, wer den Einbau und die Kosten übernimmt. Laut Heizkostenverordnung ist zumindest ein Wärmezähler pro Heizungsanlage erforderlich. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, einen zweiten Wärmezähler für die Ermittlung der Heizwärme zu installieren. Nur wenn die Erfassung mit einem unzumutbar hohen Aufwand verbunden ist, ist gemäß § 9 Abs. 1 HeizkostenV eine Befreiung von dieser Pflicht möglich. Unzumutbarkeit liegt beispielsweise vor, wenn die Installation der Messgeräte unverhältnismäszlig;ig hohe Kosten verursachen würde. Dass ist dann anzunehmen, wenn die verursachten Kosten 25 % der Brennstoffkosten übersteigen. Auch wenn die gesetzliche Verpflichtung erst Ende 2013 greift, sollten Immobilieneigentümer möglichst bald die Installation planen und vorbereiten. Eine rechtzeitige Beauftragung eines Installateurs ist wichtig, weil es wegen der mit Zeitablauf steigenden Anfrage zu Engpässen kommen kann. Im Idealfall lassen Sie die Wärmezähler kurz vor der Hauptablesung installieren. Beachten Sie: Sind die Zähler nicht bis 31.12. 2013 installiert, können Ihre Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen, gemäß § 12 Abs. 1 der HeizkostenV.
mehr lesen zum Thema Betriebs- & Heizkosten...
_____________________________________________________________
19.08.2011 | Domus informiert über die Novelle der Trinkwasserverordnung
Informationsmaterial hierzu steht Ihnen in unserem Downloadbereich
unter «Diverse Formulare» zur Verfügung.
Quelle: DOMUS-IV
_____________________________________________________________
18.08.2011 | Ab 1. November müssen Vermieter Warmwasseranlagen auf Legionellen überprüfen
Weil am 01.11.2011 eine neü Trinkwasserverordnung in Kraft tritt, müssen Vermieter
von Miethäusern mit einer zentralen Warmwasseranlage, dass Wasser in einer solchen
Anlage nunmehr jährlich auf Legionellen untersuchen. Die Vermieter müssen zunächst
das zuständige Gesundheitsamt über die Wasserverteilungsanlage in ihrer Immobilie
informieren. Eine beabsichtigte Erstinbetriebnahme, bauliche oder technische Änderung
muss vier Wochen im Voraus schriftlich angezeigt werden.
Dann gilt: Wasserverteilungssystemen, die eine Mindestgröße von 400 Liter aufweisen,
müssen einmal jährlich Wasserproben entnommen und diese dann auf Legionellen untersucht
werden. Nur registrierte Unternehmen sind befugt, solche Untersuchungen durchzuführen.
Auskunft hierzu erteilen die Landesgesundheitsministerien. Die Originale der Prüfberichte
müssen die Immobilieneigentümer zehn Jahre aufbewahren und das Ergebnis innerhalb von
zwei Wochen nach Abschluss der Prüfung ihrem zuständigen Gesundheitsamt mitteilen.
Diese Untersuchung wird bei einem Haus mit acht Mietparteien
voraussichtlich etwa 200 € pro Jahr kosten.
Die gute Nachricht: Als Teil der Betriebskosten können diese Aufwendungen grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden.
_____________________________________________________________
18.08.2011 | Geschossdeckendämmung - Nachrüstpflicht bei bestehenden Gebäuden.
Informationsmaterial hierzu steht Ihnen in unserem Downloadbereich
unter «Diverse Formulare» zur Verfügung.
Quelle: DäX-ONLINE UG
_____________________________________________________________
30.05.2011 | Gebührenabzocke bei Wasseruhren
Ein interessanter Bericht von RTL machte die DOMUS Immobilienverwaltung auf diese brisanten Neuigkeiten aufmerksam. Derzeit prüfen wir in all unseren Liegenschaften, die Notwendigkeit der eingebauten Wasseruhren.
Textauszug von RTL: "Geeichte Uhren zählen in jedem Haus den Wasserverbrauch mit.
Doch nicht jeder Zähler ist für jedes Gebäude geeignet. Wenn in einem kleinen Haus
ein zu großer Zähler eingebaut wird, kann es für alle Bewohner doppelt teür werden.
Denn zu große Zähler messen oft ungenau. Die Wasseruhr zählt weiter, obwohl der Hahn
längst geschlossen ist. Ein viel zu großer Zähler in einem kleinen Haushalt kann zu
einem Nachlauf von über einer Minute führen. Außerdem kassieren die Versorger für
die großem Wasserzähler sehr hohe Mietgebühren."
Unter folgendem Link erreichen Sie die Reportage von RTL:
Gebührenabzocke bei Wasseruhren!
Quelle: www.rtl.de
_____________________________________________________________
25.05.2011 | Beweisverfahren der Eigentümergemeinschaft: Einzelne Wohnungseigentümer können beitreten
Wenn eine Eigentümergemeinschaft wegen Mängeln an der Wohnanlage ein selbstständiges Beweisverfahren gegen den Bauträger führt, können einzelne Wohnungseigentümer dem Verfahren beitreten. So entschied das Landgericht in Berlin erst kürzlich, im April 2011.
Zuvor hatte eine Eigentümergemeinschaft ein selbstständiges Beweisverfahren gegen einen Bauträger wegen Mängeln an der Wohnanlage betrieben, die während einer Sanierung entstanden waren. Nachdem die Mängel entdeckt worden waren, erklärte sich der Bauträger bereit diese zu beseitigen. Später war unklar, ob der Bauträger die Mängel erfolgreich beseitigt hatte. Die Eigentümergemeinschaft beantragte deswegen die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens, dem einer der Wohnungseigentümer auf Seiten der Gemeinschaft beitrat. Der Eigentümer befürchtete, dass seine Eigentumswohnung auch durch die festgestellten Mängel betroffen ist. Das Gericht hatte zu prüfen, ob der Beitritt rechtmäßig ist.
Die Berliner Richter kamen zu dem Ergebnis, dass der Eigentümer dem Verfahren beitreten durfte, weil er ein eigenes rechtliches Interesse am Ausgang des Verfahrens hatte. Zudem konnte der Wohnungseigentümer das Gutachten über das Fortbestehen der Mängel in einem eigenen möglichen Rechtsstreit gegen den Bauträger verwenden (LG Berlin, Urteil v. 19.04.11, Az. 18 OH 11/09).
Quelle: WEG Telegramm
_____________________________________________________________
23.05.2011 | Zukünftige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels per Mehrheitsbeschluss möglich
Die Richter des Bundesgerichtshof (BGH) legten aktüll im Frühjahr 2011 fest, dass einer Eigentümergemeinschaft bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ein weiter Gestaltungsspielraum zusteht.
Strittig war die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch eine Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. Hiergegen erhob ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage, weil er den Beschluss für rechtswidrig erachtete.
Gemäß der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft wurden in der Vergangenheit die Betriebskosten sowie die Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage entsprechend der Wohnfläche umgelegt. Nun beschloß in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung die Mehrheit der Eigentümer, dass die Betriebskosten für Schornsteinfeger, Tiefgarage, Reinigung der Gehwege, Kabelfernsehen und die Verwaltungskosten zukünftig nicht mehr nach Wohnfläche sondern nach Einheiten umgelegt werden sollten. Auch die Zahlungen auf die Rücklage für die Tiefgarage sollten nunmehr nach Einheiten verteilt werden.
Der BGH entschied, dass lediglich die Änderung des Schlüssels für die "Rücklage Tiefgarage" rechtswidrig war. Die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Betriebskosten war rechtmäßig. Gemäß § 16 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann eine Eigentümergemeinschaft den Kostenverteilungsschlüssel bei Betriebs- und Verwaltungskosten durch Mehrheitsbeschluss ändern. Eine Eigentümergemeinschaft hat wegen ihres Selbstorganisationsrechts einen weiten Gestaltungsspielraum. Der neü Kostenverteilungs- schlüssel muss nur ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Jede Kostenverteilung, die die Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer hinreichend berücksichtigt, ist zulässig. Die Umstellung eines Kostenverteilungsschlüssels von Wohnfläche auf Einheiten ist unbedenklich, soweit der Beschluss für die Zukunft wirkt. Nur eine Rückwirkung ist grundsätzlich unzuläßig.
Deshalb war die beschlossene Zuführung zur "Rücklage Tiefgarage" nach Einheiten statt nach Wohnfläche rechtswidrig. Instandhaltungsrücklagen werden für alle zukünftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angesammelt. Eine über einen Einzelfall hinausreichende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist nicht durch § 16 Abs. 4 WEG abgedeckt (BGH, Urteil v. 01.04.11, Az. V ZR 162/10).
Quelle: WEG Telegramm
_____________________________________________________________
08.03.2011 | Energie-Gesetz
Erneürbare-Energien-Gesetz: 1,3 Milliarden Euro zahlen Verbraucher jährlich zu viel
Stromkunden in Deutschland zahlen jährlich offenbar 1,3 Milliarden Euro zu viel.
Das berichtet das Verbraucherportal Verivox. Demnach wurde die EEG-Umlage
für 2011 zu hoch angesetzt.
So stieg die Gebühr von 2,05 Cent auf 3,5 Cent pro Kilowattstunde.
Weil 2010 aber deutlich weniger Solaranlagen installiert wurden als ursprünglich
angenommen, sei die EEG-Umlage zu hoch angesetzt worden. Ein Sprecher des Bundesumweltministeriums teilte dem Branchendienst Energate mit, dass die EEG-Umlage eigentlich nur auf 2,7 Cent pro Kilowattstunde hätte ansteigen müssen. Das zu viel gezahlte Geld würde zwischen übertragungsnetzbetreibern und Energieversorgern mit der EEG-Umlage des Jahres 2012 verrechnet.
Zu hoher Strompreis: Absicht oder Rechenfehler?
"Ob es sich bei der Fehlprognose um Absicht oder einen Rechenfehler handelt, kann derzeit
noch nicht abschließend beurteilt werden. In beiden Fällen ist das Resultat eine unnötige Milliardenbelastung privater Haushalte zugunsten der Energiewirtschaft, erklärte Peter Reese, Leiter Energiewirtschaft bei Verivox. Die Stromanbieter hatten Anfang des Jahres die EEG-Umlage an die Verbraucher weitergegeben. Verivox hatte berechnet, dass seit dem Jahreswechsel 750 Anbieter ihre Strompreise um durchschnittlich sieben Prozent erhöht haben. Meist verwiesen die Versorger auf die gestiegene EEG-Umlage.
_____________________________________________________________
08.03.2011 | Finanzen & Steürn
Immobilienkauf: Kredite sollten jetzt aufgenommen werden Immobilienkäufer müssen für ihren Immobilienkredit immer tiefer in die Tasche greifen. "Mit knapp vier Prozent sind Darlehen zwar noch sehr günstig. Dennoch müssen Kreditnehmer heute deutlich mehr zahlen als im Sommer 2010, als die Konditionen auf ein 50-Jahres-Tief gefallen waren und bei etwas über 3 Prozent lagen", sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.
_____________________________________________________________
08.03.2011 | Tipps für Vermieter
Hohe Heizkosten berechtigen nicht zur Minderung
Außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen keinen Mangel der Mieträume dar und berechtigen Mieter deshalb nicht zur Minderung der Grundmiete, entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Juli 2010.
Copyright reserved by Domus Immobilienverwaltung GmbH